房子本是用来租的

——朦胧中想到中国地产的出路

在“中国特色”的幌子下，人们总在把复杂问题简单化又把简单问题复杂化。直到人们说：我晕！恩，好！然后就有人开始浑水摸鱼了。

在土地国有的前提下出了个“土地使用权”，开发商买国家的土地建房子，再把房子卖给消费者，为了让这种交易显得更明白，再加上一个“产权”的概念，然后告诉消费者：这房子就是你的了！回家偷着乐去吧！

哎，凭什么说这房子就是我的？我的天花板就是楼上的地板，我的地板是楼下的天花板，隔壁的钉钉子我这里咚咚响，我要是钉钉子声响大了，隔壁的马上就找过来了：你这是什么素质啊？所以你对自己的房子的修修改改都会牵扯到其他人，因为归根结底这房子的主体（包括墙、地板、天花板）不是你一个人的，它是属于大家的，是“公用品”，你对公用品的改造当然会违背相关规定而且还违背社会公德，这不是没事找抽么？可是反过来讲，大家又都在说这是我的房子呀！既然东西是我的，我就应该拥有对它的完全支配权和防干扰权，而实际上这两项是根本不可能实现的，那么这个房子究竟哪一部分真正属于你呢？就是这么一个“壳”圈起来的空间属于你，这是你的私秘空间，在这个空间里你可以干任何事，但是记住了，别动我——房子，呵呵！这么大个房子只有里边这点空气完全归个人支配！所以，“房子是我的”这种定论的确是有点逻辑混乱，打死我也不信的。

另外，还有一个更根本的逻辑矛盾：我们是全民所有制，全体公民都是这些土地的所有者，可是这个“全体公民”太飘渺了，有人会问你：你说国家的土地有你的一份，你那一亩三分地又在哪儿呢？你敢指着天安门前边那两块大石板说“这块是我的”？找死呀你！哈哈！古时候是“普天之下莫非王土”，现在是“普天之下莫非国土”，土地就是国家资源了，然后政府是国家的代理人和管理者，于是土地就演变成了政府资源，政府也有它的代理人和管理者，于是土地又间接的成为个人资源，归根结底，还是“资源以人为本”，这样，土地就自然的从公民手里移交到了政府代言人的手里，然后，再把这些土地上建好的房子以卖的名义给你签定一个不平等的租约。为什么是租约？从上边可以看到你对名义上属于你的东西根本没有支配的权利。为什么不平等？因为租金你得提前付，还必须按规定比例，还有各种各样必须遵守的条文，这和正常的租赁行为相比付出的更多、受的约束更多而且担的风险更大！

民众就是这样花大价钱把本属于自己的东西从对方手里“买”过来，人们就这样被羞辱，还得意的笑。相对于经济流通领域的“财富再分配”，这就是国家经济领域的“财富的再回拢”，就是通过不平等的交易把民众的财富集中到少数人的手里。其实就是以人民的名义来剥削人民，他打脱你的牙再让你和血吞。

另外，从营销的角度看，这又是一个国家级整合营销的经典案例，从政策上、舆论上、广告上等等你能接触到的方方面面都在给你讲“你买房吧”！从投资上看月租大于月供赶紧买吧！从生活上看不买房怎么安家赶紧买吧！从情感上看不买房怎么体现您独特的阶级品位赶紧着吧！您还不买呀？再不买就又涨价啦！

其实，真的需要抽丝拨茧的想一想：我买房究竟买了个什么？我买房究竟为了什么？我买房究竟要付出多大的代价？

前两天刚看了电影《这个杀手不太冷》，突然有一个意外发现：其实人们住的都是公寓。在公寓里边，你可以住三五天，也可以住三五年、三五十年，住一辈子，如果你住的久了，公寓自然就是家。然后公寓又分三六九等，有豪华套房也有贫民楼，然后与公寓的档次相对应又有相应的服务。

然后又想起来鲁迅也是经常住公寓的，除非是回到“鲁镇”老家。还有张爱玲，曾有报道说她死在美国的一栋公寓里，形容她是多么的孤独和悲凉。应该不是这么回事，公寓就是公寓，你可以把它当成临时居所，也可以把它当成家，如果形容张爱玲是悲凉的，应该和她住在公寓没有多大关系。

在理性的概念中，住房应该有两种：一种是独门独院的连地下的土地都属于自己的私人财产；另一种就是这种公寓。这是我回想过去看过的国外电影感觉到的，而且人们对租房好像没那么别扭。我看过一个帖子，里边讲我们的人民对发达国家的几大误读之一就是认为他们的年轻人都买房，其实多数西方国家的年轻人都更喜欢租房，超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年后才着手买房。另外还要注意了，他们是私有制，他们买的房子完全归自己支配，连那土地都应该是自己的。租的是公寓，买的是私房，这是一件多么实在又分明的事情！

而在我们国家，房子的问题越来越复杂了。一方面政府、开发商要赚钱，一方面普通人又买不起、住不起房。然后政府要安抚民心，要“稳定压倒一切”，然后又挖空心思搞什么经济适用房、廉租房，每年出台数不清的政策，原来的政策还没吃透新的又下来了，还不都是吃饱了撑的，这些根本就不是解决之道，只能越搞越复杂越搞越糟糕。

住房问题本来是有解决之道的，其实很简单，就一层窗户纸，但是在捅破之前可以再归纳一下它的属性，就是在我们的国情下的基本属性：

第一：它是公共品。这个又分了两个方面，一是从房屋结构上说它是公用的，上下左右邻里之间是共存而不可分的；二是从我们国家的体制上讲，它是公有制的特殊发展阶段的产物，原则上是全民所有的。从住房的这种共有性来讲，房子根本不适合拿来卖。

第二：它带有福利性质。因为不管是买还是租，它是公民的生活必需品，而且是最基本的需求，即便是索马里难民都要有房子来住啊，那么我们这样一个号称是为人民服务的赶着奔小康的泱泱大国怎么能让它的人民如此遭难呢？！其实这种状况也是住房过度的市场化商品化结果，现在看来，人们对住房的认识还需要一个回归理性的过程，而且回归理性还是要从消费者开始，因为卖房子的人总是期望沸腾的场面，哪怕你刚买了房子就后悔！而且你越后悔他越得意，他在感叹自己的手段高明：你看！我让不该买房的都买房了！我这人实在是太TMD聪明了！所以，从住房本身的福利性来讲，它又是不能完全市场化的。

考虑过了这些基本的问题，那么我们中国地产的出路以及我们城市公民幸福生活的出路到底在哪里呢？有这么一个理想的模型：公寓用来出租，独立的房子用来出卖，这样才算公平合理，多么简单的事情！当然这是在私有制的前提下，然而在目前体制下，仍然有解决之道，那就是国家把土地租给地产商，地产商再去盖房子，完了之后把房子租给消费者，租完之后还要有后续的经营管理维护等内容，就是地产服务的终身制，然后呢，租金当然要按租赁的规矩办，就不能一次付清或者再来个三成首付二十年按揭了，同时，地产商给国家付费也是这个原则，这样地产商也不亏，那最后会亏了国家吗？更不会，大家的日子都好过了，国家想不发达都不行，因为一个健康的经济体制本身就是国家之福！插播一则灵感：我想在不远的将来，专干这种活儿的“地产运营商”将会忙碌而健康的活着。

话说回来，这个变革换个角度说就是租房全民化（除了农村），管理公寓化。这在土地公有制的前提下都可以做到的，不需要有什么翻天覆地的变化。当然，如果在不远的将来实现了私有制，也会有一个比较自然的过渡过程，在住房方面的变化也不会太大，到时候就是地产商把土地买下来，然后在公有制前提下只能出租的独立的房子到了私有制之后可以实现完全的买卖而已，这种独立的房子可以包括独门独院的独栋别墅和平房等等。这样以来，从国家到中间商、再到最终的消费者，大家的利益关系非常简单。

当然，肯定会有人觉得这东西遥不可及，尤其是私有制这东西，我的直觉是乐观的，从私有制到公有制的转变都是通过“革命”来完成的，而公有制到私有制的转变可以通过相对温和的政治和经济手段来解决，因为这种转变归根结底是一种经济和人性的回归，而“革命”则是人性的核爆炸。扯远了…

回到主题，与租房全民化相关联的就是管理公寓化。现在太多的地产商把房子一卖就完事了，房子不是他的了，他也不负责任了。“管理公寓化”就是让房子的建设和经营紧密结合，不能脱钩，不管是否把经营部分外包，流水的兵铁打的营盘，对于租客应有服务必不能少。基本情形就是这样：房子是你的，生活是我的，你得为我提供相应的服务。而这种服务不是那些所谓的物业管理公司能搞定的，它更需要专业化。

这种改革的益处是显而易见的，比如：产权结构更加简单；地产业在整个社会经济中的牵连性降低，抗风险能力增强；地产的相关联行业会重新梳理，进而变得清晰、简单、透明，如代理行、中介、广告公司等，会减少很多黑洞；全体城市公民的住房门槛及住房风险会大大降低。

但是，这种办法是“与狐谋皮”性质的，房子一改成租，开发商对项目必须进行长期的投资、管理、维护等等，政策、质量、资金、管理等风险都交给开发商了，而收到的钱却大大减少了，原来有些项目号称一天销售2个亿，到时候这2个亿得几十年才能收回来。都愿意割别人的肉，谁愿意割自己的肉啊！

总而言之，事实就是这样，房子本来就是用来租的。购房？那是一个幻影！在这样的大背景下没有人能拥有真正属于自己的房子。当然这是在城市，农村则另说了。

差点忘了这种改革的更重要的一个意义：通过这种改革，中国人民投到房子上的资金一下子就被解放出来了，然后就可以潇洒的投入到轰轰烈烈的和谐社会的建设中去了！到时候主席要站在天安门城楼上说：中国人民 又 站起来了！

总之，真理是简单的，方向是明确的，前途是光明的，道路是曲折的。理智一点，乐观一点，房子本是用来租的。

2006-6 / 2007-3再梳理